Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nda tanımlanmıştır. Buna göre, kiraya verenin bir şeyin kullanımını ve kullanmayla birlikte ondan yararlanma hakkını kiracıya bıraktığı, buna mukabil kiracının da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi taahhüt ettiği sözleşmedir.
Kira Sözleşmelerinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar
Kira hukukuna dair uygulamada en çok karşılaşılan uyuşmazlıklar şöyledir:
- Kira bedelinin ödenmemesi, eksik veya geç ödenmesi,
- Sözleşmeden ve kat mülkiyetinden doğan yükümlülüklerin ihlali,
- Kiralananın tahliyesi,
- Kira bedelinin tespiti ve uyarlamaya ilişkin ihtilaflar.
Yukarıda sayılan uyuşmazlıklar ile kira hukukuna dair diğer ihtilaflarda, hâlihazırda davalı tarafın yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Ancak arabuluculuk mevzuatında yapılması öngörülen değişikliklerle, mahkemelerden önce arabuluculuk müessesesine gidilmesi söz konusu olacaktır.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunlu Mu?
1 Ocak 2019 tarihi itibariyle, diğer ticari uyuşmazlıklarda olduğu gibi iki tarafın tacir olduğu kira uyuşmazlıklarında da, arabuluculuk dava şartı olarak kabul edilmiştir. Ancak taraflardan en az birinin tacir olmadığı konut kira sözleşmelerinde ise ihtiyari arabuluculuk benimsenmiş ve taraflar arabulucuya gitme noktasında zorunlu tutulmamışlardır.
2022 yılı itibariyle enflasyon rakamlarının yüksekliği, tabii olarak konut kira artışlarına yansımış; kira artışlarında 12 aylık TÜFE ortalaması yerine %25’lik oran benimsenmiştir. Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddeyle getirilen bu düzenleme, kira artışlarındaki sorunu çözmekte yetersiz kalmış, hatta yeni uyuşmazlıkları da beraberinde getirmiştir. Bu durum, mahkemelerin iş yükünü bir hayli artırma riski taşıdığından kira uyuşmazlıklarına dair yeni düzenleme yapılması kaçınılmaz hale gelmiştir. Hazırlanan düzenleme ile yukarıda sayılan kira uyuşmazlıkları için de arabuluculuk müessesesinin zorunlu (dava şartı) hale getirilmesi öngörülmektedir.
2022 yılı Ekim ayı içerisinde TBMM’de görüşülecek olan tasarının geçmesi halinde kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa gidilmesi zorunlu hale gelecektir. Taraflar, arabulucuya gitmeden kira uyuşmazlıklarına ilişkin bir dava açtığı takdirde, başvuruları dava şartı yokluğundan reddedilecektir.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Ücreti
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk müessesesinin ihtiyari ya da zorunlu olması; gerek ücretler gerekse süreler yönüyle değişkenlik arz etmektedir.
Zorunlu arabuluculuk halinde taraflar (kiracı ile kiralayan) arasında anlaşma olmazsa, herhangi bir ücret ödenmemekte; ücret, devlet tarafından karşılanmaktadır. Sonrasında ise haksız çıkan tarafa rücu edilmektedir. Kiracı ile kiralayan arasında anlaşma gerçekleşirse, aksi bir hüküm olmadığı sürece arabuluculuk ücreti eşit olarak paylaşılmaktadır.
İhtiyari arabuluculukta ise taraflar arasında anlaşma olduğu takdirde arabuluculuk ücreti eşit şekilde paylaşılmaktadır. Kiracı ile kiralayan anlaşamadığı, görüşme de 2 saatten az sürdüğü takdirde ücret Adalet Bakanlığı’nca karşılanmakta; 2 saati aşan kısmın ücreti ise kiracı ile kiralayan arasında paylaştırılmaktadır.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Süresi
Kira uyuşmazlıklarında ihtiyari arabuluculuk için zorunlu bir süre öngörülmüş değildir. Zorunlu arabuluculukta ise arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde süreci tamamlamalıdır. Süreç, zorunlu hallerde arabulucu tarafından en fazla 1 hafta süreyle uzatılabilir.
Kira uyuşmazlıkları için arabuluculuk görüşmeleri arabulucunun ofisinde veya arabuluculuk merkezlerinde gerçekleştirilebilir.
